В этой статье я хочу раскрыть тему возможности отчуждения земель общего пользования СНТ.

 

1. Возможность отчуждения земельных участков, находящихся в собственности СНТ, путем заключения договоров купли-продажи, либо проведения процедуры перераспределения.

 

Вне зависимости от того зарегистрировано право на земельный участок в собственность физических лиц, являющихся собственниками земельных участков на расположенных в границах территории СНТ, или в собственность СНТ, он входит в состав имущества общего пользования.
На территории СНТ могут находиться различные объекты, в частности, коммунальной инфраструктуры (трансформатор, тепловой пункт, газовое оборудование и т. д.), места сбора ТКО, пункта охраны, а также детских и физкультурных площадок, а также не используемые части земель, все они находятся на землях общего пользования.
В границах территории СНТ помимо земель общего пользования могут находится только земельные участки в собственности членов СНТ или граждан не являющихся членами, но ведущими садоводство на территории СНТ.
Действующее законодательство не предусматривает возможности отчуждения права собственности на земельные участки общего назначения, кроме как для эксплуатации линейных объектов ресурсоснабжающими организациями или муниципалитету.
Согласно ч. 1 ст. 25 Закона № 217-ФЗ имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, являющееся недвижимым имуществом, созданное (создаваемое), приобретенное после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков.
Земельные участки общего назначения используются для газоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, накопления и сбора твердых коммунальных отходов, охраны территории ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд, а также для занятий физической культурой и спортом, отдыха и укрепления здоровья граждан (ч. 7 ст. 24 Закона № 217-ФЗ).
Согласно ч. 10 ст. 25 Закона № 217-ФЗ имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, может также принадлежать товариществу на праве собственности и ином праве, предусмотренном гражданским законодательством.
Таким образом, имущество общего пользования может находиться в собственности как физических лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, так и в собственности СНТ.
Следовательно, вне зависимости от того на кого зарегистрировано право собственности, оно является имуществом общего пользования.
По общему правилу распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 246 ГК РФ).
Решение собственников недвижимых вещей по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимается большинством голосов всех собственников недвижимых вещей, если иное число голосов не предусмотрено настоящим Кодексом или законом (п. 2 ст. 259.3 ГК РФ).
Пунктом 5 ст. 259.3 ГК РФ предусмотрено, что недвижимые вещи, относящиеся к общему имуществу, не подлежат передаче в собственность третьим лицам, за исключением случаев, если решение об этой передаче принято собственниками недвижимых вещей единогласно при условии, что эта передача не противоречит закону.
Законом № 217-ФЗ единогласное голосование предусмотрено только в одном случае, при создании СНТ (ст. 10 Закона № 217-ФЗ).
Статей 17 Закона № 217-ФЗ предусмотрена исключительная компетенция общего собрания членов товарищества, к которой, в частности, относятся следующие вопросы распоряжения недвижимым имуществом:
принятие решения о передаче земельных участков и (или) находящихся на них объектов недвижимости, относящихся к имуществу общего пользования, гражданам или организациям в аренду либо в безвозмездное пользование или об установлении сервитута в отношении такого имущества, а также определение условий использования такого имущества (п. 5.1 ч. 1);
принятие решения о передаче недвижимого имущества общего пользования в общую долевую собственность собственников земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, в собственность организаций, осуществляющих газоснабжение, теплоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, либо в государственную собственность субъекта Российской Федерации или в собственность муниципального образования, в границах которых расположена территория садоводства или огородничества (п. 6 ч. 1).
Передача земельных участков общего пользования в аренду либо в безвозмездное пользование в силу ч. 8 ст. 24 Закона № 217-ФЗ возможно только для реализации товаров, проведения работ и оказания услуг для нужд граждан, ведущих садоводство и огородничество.
Таким образом, ст. 123.12 ГК РФ установлено, что распоряжение общим имуществом осуществляется в установленных законом пределах, при этом нормы Закона № 217-ФЗ не предусматривают возможности передачи в собственность членов СНТ или третьих лиц земельного участка общего пользования, кроме как для эксплуатации линейных объектов ресурсоснабжающим организациям или муниципалитету.
Третий кассационный суд общей юрисдикции в кассационном определении от 17.01.2024 № 88а-884/2024 по делу № 2а-2440/2023 указал, что земельные участки общего назначения, расположенные в границах территории садоводства, могут быть предоставлены только в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства. Передача земель общего назначения в собственность отдельных членов товарищества законом не предусмотрена.
Кроме того, суд обратил внимание, что полномочие общего собрания по распределению образованных на основании утвержденного проекта межевания территории садовых или огородных земельных участков между членами товарищества с указанием условных номеров земельных участков для их последующего предоставления в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, не равнозначно распоряжению имуществом, находящимся в долевой собственности, которое в силу положений п. 1 ст. 246 ГК РФ.